北京楼市：大道消息

　　近日，京司官网上发布了轨道交通R4线一期北段的第二次环评公示，根据公示的信息显示，这条线年底开工建设，并预计于2029年12月建成通车。

　　通常情况下，第二次环评公示的线路信息较为详细。此次公示的总体线路走向和设站情况与今年4月公布的一体化规划方案基本一致。

　　R4线一期北段南起管庄路西口站，北至燕京桥站，正线座车站。在这条线公里为地下段，而地上段长度为7.7公里。5座车站中有4座为地下站，仅临河站为高架站。在换乘方面，R4线一期北段可在管庄路西口站与3号线进行便捷的同台换乘，换乘时间和距离都非常短。

　　此外，R4线号航站楼站还可以与现有的首都机场线线、北部联络线和城际铁路联络线等线路进行换乘。

　　其中，S6线我们之前已经多次介绍过，其北端终点站即为首都机场的3号航站楼站。至于北部联络线，未能进入三期规划，但是，这条线路仍在规划之中。

　　大家最关心的肯定是这条线路的具体开工和通车时间。根据环评公示的信息，该工程计划于2025年底开工建设，并预计于2029年12月建成通车。

　　二、丰台大瓦窑的改善型大盘「北京城建·玺院」目前正在进行排卡登记，并提供优惠，预计将于8月底开盘。该项目提供154-280平米的户型，预计开盘单价为7.5-8万/平米左右。

　　「北京城建·玺院」位于丰台区西四环外，距离地铁14号线万平米的大瓦窑体育公园，东北方向则有12万平方米的绿源公园。周边教育资源丰富，包括丰台二中附属实验小学、丰台区建华学校等。

　　三、原定于上周末开盘的大兴西红门人气盘「御璟星城·元启」，预售证已获批准，预计本周末开盘。大兴西红门的「御璟星城·元启」预售证已获批，预计本周末开盘。该项目提供79-168平米的户型，指导价为6.6万/平米，预计首次开盘的单价为5.7-6.3万/平米。

　　「御璟星城·元启」位于大兴区西红门镇，靠近京开高速和南五环。该板块为成片规划、集中开发的区域，有多宗住宅、教育用地规划，目前已经确认引入北京市第四中学和北京市西城区黄城根小学两所优质教育资源学校。此外，地铁19号线南延的西红门东站也已确定，直线户。

　　四、备受瞩目的朝阳酒仙桥豪宅项目「北京宸园」预计本周末将开放售楼处，有兴趣预约看房的，请添加微信 xiuge20200606 进行安排。朝阳酒仙桥的「北京宸园」将在本周末开放售楼处，并预计于9月底开盘。该项目提供143-249平米的全四居户型，具有超高的得房率，指导价为12.5万/平米，而开盘单价预计将从11万/平米起。

　　北京宸园位于朝阳区酒仙桥区域，该区域在拆迁后规划了多宗住宅地块，地理位置靠近东四环，向东有地铁东风北桥站，向北则是地铁将台站。此外，区域内还将建设2所幼儿园、1所九年一贯制学校和1所中学。

　　五、石景山首钢园的「中海·长安源境」，据说开盘价从6.2万/平米起。该项目的样板间现已对外开放，即将正式开盘。户型面积范围为105-145平米，指导价为7.68万/平米，而据说首次开盘的单价从6.2万/平米起。

　　该项目位于莲石路北侧，长安润璟南侧，距离在建的地铁1号线支线体育场南街站直线米，该地铁线年通车。目前推出的地块是830地块，共规划有7栋住宅楼，包括6-18层的洋房及小高层，总共约有668套房源。

　　往期文章：中海长安源境户型震撼亮相！南北双阳台，三轨道交汇！石景山换房首选之地！

　　六、房山广阳城的「北京城建·和知筑」售楼处已对外开放，预计10月下旬开盘。该项目提供92-143平米的户型，指导价为4.5万/平米，预计开盘单价将从3字头起。

　　「北京城建·和知筑」位于房山区长阳镇与拱辰街道，包含两个居住地块。其中北地块（0011地块）位于房山线广阳城站西侧，南地块（0023地块）位于该站西南侧，两个地块与地铁站的直线米左右，交通极为便利。项目共有南北两个住宅地块，共规划有15栋住宅楼，楼层数为5-11层的洋房，共计376户。

　　七、房山梅花庄的「北京城建·颐知筑」预计提供96-143平米的户型，指导价为4.5万/平米。

　　该项目位于房山区拱辰街道的梅花庄板块，西侧紧邻良乡火车站。根据之前的规划，地块附近将配备幼儿园、商业设施及城镇社区服务设施。

　　八、昌平生命科学园的新盘「龙湖·观萃」现已开启认筹，并提供优惠，预计将于9月上旬开盘。该项目提供77-127平米的两居至四居户型，特色是拥有270°的超大观景阳台，指导价为6.4万/平米，而首次开盘的单价预计约为6.1万/平米。

　　龙湖·观萃位于昌平区史各庄街道，介于京藏高速与京新高速之间，北面靠近南沙河，距离规划中的19号线二期北延生命谷地铁站约800米。该项目共规划有15栋住宅楼，楼层数为9-18层，共计879户。小区东侧还规划有幼儿园、养老社区和小型商业设施。

　　九、朝阳前苇沟的「中建璞园PARK」上周末刚刚举办了发布会，提供125-210平米的户型，层高最高可达3.5米，得房率最高可达96%。该项目为4-7层的低密度墅质洋房，容积率仅为1.2，指导价为7.98万/平米。

　　「中建璞园PARK」位于孙河别墅区内，周边拥有丰富的高端休闲娱乐设施，包括公园、艺术区、马术俱乐部和高尔夫俱乐部等。区域内已确定引进白家庄小学和北京八十中作为教育资源，此外还规划有商业、医疗、养老、社区服务等配套设施。社区巴士将在入住时开通，业主可享受3年的免费乘车服务。

　　尽管该区域目前缺乏地铁交通，且现有配套设施相对较少，这一点常被人们诟病，但前苇沟002、003地块经过多次挂牌与流拍后，朝阳区全力以赴促成了中建智地以底价竞得地块，并开发了「中建璞园PARK」项目。该项目成为了朝阳区首个融合前沿“黑科技”的标杆之作，中建智地的入驻无疑为前苇沟板块注入了新的活力与创新动力。

　　往期文章：朝阳望京花园城市新宠——中建璞园PARK，以10万+奢华妆容标准购房热潮！

　　十、顺义俸伯的新盘「住总青年ONE」售楼处即将开放，预计9月底开盘！该项目提供72-89-105平米的三居至四居户型，得房率120%，指导价为4.5万/平米，而首次开盘的单价预计约为3.4万/平米。

　　「住总青年ONE」位于潮白河东侧，是该区域近两年来唯一的临铁新盘，距离15号线米，与顺义主城区仅一河之隔，乘坐地铁一站即可到达。项目共规划有11栋住宅楼，楼层数为9-11层，容积率为1.5，共有约440户。项目旁边还将新建一个幼儿园。

　　十一、石景山古城南的新盘「中海·长安玖章」提供183-236平米的户型，带有宽敞的大阳台，共180套纯大平层洋房，指导价为7.68万/平米。

　　该项目位于长安九里西侧，距离地铁1号线层的低密度洋房。西侧规划有一座酒店，北侧则有三栋商业建筑。

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　　十二、性价比之王 —— 金辰府89平米户型，原价480万起，现秒杀价约364万起，首付仅需73万即可置业北七家。精装现房，即买即住，紧邻17号地铁线，四站直达望京西。项目由金隅与北辰双国企联合开发。

　　丰台大瓦窑板块在今年未能成功守住“8万+”的价格后，近期降价的压力积累到了临界点，甚至连7.5万/平米的价格也难以维持，此刻开始西贤府的房价已经降至7.2万/平米。

　　今年的纯新盘中建和颂九里与京能西贤府，正与2022年开盘、目前仍有大量库存的北京城建龙樾天元、北京城建玺院（宸知筑二期）展开了一场激烈的客户争夺战。

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　　十四、8月28日，中国人民银行（以下简称“央行”）在其官方网站的“公开市场业务”专题页面中新增了“公开市场国债买卖业务公告”栏目，尽管截至当晚10点该栏目尚未更新具体内容，但这标志着中国货币发行方式（基础货币投放方式）即将迎来重大变革，同时也将对当前火热的债券市场产生深远影响。

　　目前，该栏目尚未发布任何公告内容。但它的设立意味着央行将在二级市场上常态化买卖国债，这将是2024年中国发生的最重大变化之一。到年底评选年度大事时，这一举措至少能位列前五名，因为其影响巨大。

　　这一举措标志着中国货币发行方式的重大转折，意味着自改革开放以来，货币发行进入到第三阶段。

　　改革开放早期到2014年6月：这一阶段，中国印钞方式主要是“外汇占款”。随着改革开放、加入WTO，中国迅速成为世界工厂，获得了大量的外贸顺差。这些资金进入中国后，需要通过“结汇”转换为人民币。为此，央行发行了大量的人民币以“购买”这些外汇，促使中国的外汇储备规模从1979年的8.4亿美元暴增至2014年中期的近4万亿美元。这导致了人民币的超发，为了遏制通胀，国家将银行存款准备金率提高到了21%左右，冻结了多余的资金。这一阶段，人民币发行的锚可以理解为美元。

　　2014年到2024年：这是印钞方式的“二合一阶段”。这十年间，基础货币的投放主要通过两个渠道：一是逐步降低存款准备金率，释放之前多印的人民币；二是通过MLF（中期借贷便利）、PSL（抵押补充贷款）等方式，以高等级债券为锚印钞，在央行资产负债表中体现为“对金融机构的债权”。

　　从2024年开始：随着央行常态化买卖国债，印钞方式将逐步切换为“买国债”，这一方式越来越接近于美联储的做法。

　　原因很简单：人口出现了拐点、房地产市场出现了拐点、土地财政出现了拐点，居民部门快速加杠杆的时代已经结束。财政收入增长变得更加困难，但支出的责任却在增加，中国进入到了政府部门加杠杆的时代。

　　在过去一年里，地方债和国债余额均增长了5万亿元以上。未来，国债发行的空间还比较大，而地方债的空间相对较小。

　　国债发行量增加，需要有充裕的资金和活跃的市场来支撑。因此，许多发达国家的央行在印钞时，通常选择在二级市场上购买国债。

　　以美国为例，美联储在扩表（印钞）时，三分之二的资金用于购买国债，三分之一的资金用于购买MBS（房地产抵押支持债券）。购买国债相当于印钞给中央财政，而购买MBS则相当于间接印钞给地方财政（美国地方财政主要依赖房地产税）。在中国2014年至2024年的“混合印钞”时期，MLF（中期借贷便利）和PSL（抵押补充贷款）等渠道主要用于将低利率资金优先分配给国有大银行和政策性大银行，确保了它们只赚不赔，这相当于将印钞中的红利注入国有金融企业。金融业的高利润和高薪酬某种程度上与此密切相关。

　　现在，印钞方式即将发生变化。央行将在二级市场常态化买卖国债，相当于在国债市场扮演做市商的角色，为国债市场增加资金，以承接更多的国债发行。这将增加国有大行躺着赚钱的难度。

　　未来，央行买卖国债将成为重要的货币调控工具。增加基础货币投放时，央行将购买国债，实现扩表；回收基础货币时，央行将抛售国债，实现缩表。至于其他两种货币发行方式——降准和MLF、PSL，前者将逐步减少或消失（降准到一定程度将难以继续），后者可能也会减少规模（未来可能仅保留PSL）。

　　最近两年，债市异常火爆，火爆到银行存款搬家、股市失血。存款搬家流向银行理财，因为理财产品主要投资债券；股市失血是因为A股缺乏赚钱效应，而债市则表现出色。

　　过去四年，中国利率之锚——10年期国债收益率持续走低，这是支撑债市火爆的根本原因。市场普遍认为未来利率将继续走低，目前10年期国债收益率仍在2.17%左右，预计未来可能更低。甚至有机构声称要将10年期国债收益率推低至接近零的水平。这实际上是在押注中国将走向零利率。

　　随着利率不断走低，之前发行的较高利率的国债变得更具吸引力，因此资金不断涌入，许多机构通过加杠杆的方式买入国债。买了国债再去抵押，抵押后再买国债，循环往复。债市过热带来了三大负面影响：第一，让股市失血；第二，加剧了经济预期的悲观情绪；第三，隐含极大风险，一旦出现件，可能会波及其他领域，影响广泛。要知道，目前银行理财的规模接近29万亿元！

　　鉴于此，央行多次警告债市过热的风险，但市场并未给予足够的重视。当央行表示未来将在二级市场常态化买卖国债后，市场将其解读为单边利好：央行手中的国债存量不多，未来大趋势是持续买入以支持国债发行。然而，这一解读最终迫使央行做出了一个出乎意料的重大决定：先借入上万亿元的国债，随时准备抛售，以给国债市场降温。由于国债是从大银行借入的，因此抛售不会带来货币紧缩效应，如有必要，可以通过逆回购、MLF的投放来弥补。受此消息影响，国债一度出现回调。但随着美联储9月降息的可能性增加，国债再次反弹。

　　下图展示了中金所上市的30年和10年两个品种的国债期货走势，可以清晰地看到上一波回调和最近的反弹。在这种情况下，央行不得不采取行动！

　　开设“公开市场国债买卖业务公告”栏目，隐含着再次对债市投机资金发出警告的意味。

　　中国基础货币投放方式的历史性变革，可能会以一种戏剧化的方式开局——央行不是先买，而是先卖出国债！而抛售的国债，竟是央行借来的。

　　从长远看，中国的印钞方式发生了重大变化，未来央行投放的基础货币将更好地通过国债，流向中央财政。随着存款准备金率不断下降，这一货币工具可能会被停用。到那时，中国央行的缩表和扩表将具有实质意义。在此之前，因为存款准备金工具的存在，谈论中国央行扩表、缩表的意义不大。因为降准虽然是货币扩张，但会带来缩表的效应；提高存款准备金率虽然是货币收缩，但会带来扩表的效应。

　　展望未来，中国央行是否会常态化买卖MBS（房地产抵押支持债券）？开辟一条基础货币直达房地产（间接印给地方财政）的新渠道？

　　到那时，我们公积金贷款、住房商业贷款可以被打包为MBS上市，卖给央行和社会机构。这将是房地产行业和地方财政的重大利好。

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