楼市315特别策划——购房注意事项之物业与装修篇

　　在房产界，有句俗话：买房一阵子，物业一辈子。这句俗语也侧面印证了物业的重要性，好的小区环境也是定义幸福感和宜居度的关键指标。同样伴随业主“一辈子”的，还有房子的装修。接下来，就让小编带你看看物业与装修的注意事项。

　　物业管理公司是小区居民共同的“管家”，它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益，也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生，因此有必要了解一下内容。

　　1.委托管理服务型：由房地产开发商委托物业管理企业进行长期物业管理，再由业主或业主委员会通过招投标形式，选择物管企业并设定相应的管理服务费用，委托其管理。

　　2.自主经营服务型：开发企业将建造的办公楼宇、商业楼宇、厂房等分别由经营和管理两个子公司管理，前者负责物业的营销和租赁，以回收成本；后者则负责物业管理，收取管理服务费用。

　　3.自建自营型：开发企业自己组建的物业管理企业。这种物管企业往往还不能完全从开发企业中独立出来，所以一旦出现诸多物业质量问题，业主便常把这些问题与开发商纠缠在一起，形成许多矛盾。应尽快与其分离出来，成为委托管理服务型企业。

　　4.公房管理与物业管理混合型：房改之前很多小区都是单位住房，小区内部的物业管理大多采用外来专业物业管理和单位内部管理相结合的方式，一般收费较低，相关的物业服务类型较少。

　　物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度，也可以针对不同方面制定专项规章。但需注意的是，物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或业主委员会认可后，规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。

　　业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决，业主委员会应当予以支持和协助。

　　物业管理是多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力，因此根据管理项目需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。

　　物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准，一般来讲，提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

　　目前新兴的个性化管理模式，如管家式服务，可根据业主具体情况定制各项服务类别，帮助业主解决很多生活方面的问题。具体可以包括以下内容：

　　我们知道，如果业主委员会决定了物业管理公司提供物业管理服务，是要签订物业管理合同的，以明确双方的权利义务、纠纷解决方式等事项。那么，物业管理合同签订需要注意哪些问题呢?

　　①明确业主和物业管理企业的权利和义务，开发商及物业管理企业的口头承诺应当落实到协议上，要有据为凭;

　　②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些，其责任是否界定清楚，物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;

　　如果入住之后还出现问题,那么装修公司还有义务解决吗?答案是肯定的。装修有一定的保修期,入住后出现问题,装修公司也应该负责。想要保障好自身的权益

　　由于合同一旦签订，更改十分不易，应当尽量将合同内容写得仔细、准确，权利和义务要平等、明确，违约责任要清晰、具体，防止发生争议后公说公有理、婆说婆有理。如果经济条件允许，最好请一位专业律师帮助把关。

　　助审查预算，挤出报价中的“水分”。监督装修公司，防止购买材料时虚高报价、以次充好、以假充真、多买少用；防止施工中谎报用料、用工。监督防水、管线等重点施工时段，避免“隐蔽部位”留下隐患；负责工程验收，弥补工程瑕疵。

　　注意保管好各类发票、收据，凡是双方约定的内容都要留下文字，防止口头承诺事后对方不认账。

　　家装是一件大事，在关注工程质量、施工进度外，还应当注意装修过程中的法律问题，维护好自己的权益。因此在处理家装事宜时，最好将各项问题都书面化，以便后期维权有据可依。

　　需签署装修合同、预算书、材料交接单、工程变更单、付款凭证以及结算书等。考虑到装修公司中人员的流动性，消费者最好要求装修公司在每份文件上加盖其的公章，这样将免除日后诉讼中出现举证责任问题。

　　对消费者来说，装修无疑是一项复杂工程，许多专业术语甚至从未听说过。因此消费者在装修前，应尽可能地了解些基本的装修知识，并据此对合同中的内容予以明确。

　　消费者与装修公司对原设计方案进行修改是常事，所以在工程变化时，尤其是将导致装修费用降低时，消费者应要求与装修公司签订书面合同。

　　前文提到，款装修公司人员身份复杂且流动性大，所以小编建议消费者以转账方式支付工程款，即直接从本人的存折或银行卡中将款项转入装修公司的银行账户，并妥善保管有关的银行付款凭证。

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