经济参考报-北京论坛

　　主持人：]尊敬的各位来宾，媒体的朋友们，大家早上好，我是今天论坛的主持人，今年应该是住宅产业化口号提出10周年，今年对房地产业来说既是一次挑战也是一次机遇，这也是房地产学者思考多日，也是想和大家交流的话题，正因为如此，新华社《经济参考报》和全国工商联住宅产业商会联合举办了权威的高层会议，北京论坛，在这个论坛上，我们能听到政府官员和房地产业专家和媒体的声音，希望通过这次沟通能够促进中国房地产业健康的发展。今天大家开车过来，可以看到一晃而过的是由建筑组成的风景，今天的论坛我们能听到什么样的声音，我们能获得什么，首先我们就来介绍一下参加论坛的一些嘉宾，我介绍到哪位嘉宾，请哪位嘉宾起身致意一下。中央政策研究室宏观司司长李连仲，国家发改委宏观经济研究院副院长 刘福垣，北京天鸿集团公司董事长 刘希模，清华大学房地产研究所所长 刘洪玉，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，华远集团总裁任志强总裁，应该说把在座的房地产业的精英,把你们的思想深度可以做一个叠加的话，是深不可测的，如何把高度和深度传达出去，就希望媒体的角度。我介绍一下在座的媒体都有哪些，现在有新华网，还有中央电视台，北京电视台，北京人民广播电台，还有日报，具体的一个详细的名单，过一会儿由我们的工作人员交给我，待会儿在互动的环节，也欢迎媒体发言。下面请新华社《经济参考报》社总编辑王海征致辞。 [2004-11-199:35:10]

　　[王海征：]女士们，先生们，各位嘉宾大家好，非常感谢大家能参加出席2004年中国房地产业权威高层会议，北京论坛。更要感谢诸位嘉宾即将发表的精彩演讲，本次论坛由新华社《经济参考报》和全国工商联住宅产业商会联合主办，受组委会的委托，由我代表主办方之一的经济参考报发言。今年房地产业是社会舆论关注的一大热点，各种舆论和议论引发了不同的观点和交锋，尤其是银行加息以后，各方面对房地产的走势有不同的观点，有人认为房地产价格还会上涨，有人认为会大跌，有人认为房地产业有巨大的危机，有人认为危机背后是最大的机遇，中国经济还要持续快速健康的发展过程中，房地产业也应该持续快速健康的发展。我相信在座的政府官员，专家学者，业界精英的高论，能对房地产业今后的发展做出正确的评论，希望房地产业在社会各界的关注和共同努力下，真正迎来持续快速健康的发展，最后预祝论坛圆满成功，谢谢大家. [2004-11-199:39:19]

　　[主持人：]全国工商联住宅产业商会聂梅生也为论坛写了寄语，欢迎聂梅生会长致辞。 [2004-11-199:44:44]

　　[聂梅生：]各位来宾，女士们，先生们早上好，大家知道房地产行业成为重点调控之一，我们希望能够通过邀请政府和企业两方面的嘉宾来为房地产业的发展来献计献策，同时我们作为房地产业的行业组织，与房地产业进行直接的交流，对推动房地产业持续健康的发展有一个促进的作用，这次论坛很荣幸的邀请到了中国人民银行，中国银监会等权威部门的领导，同时还有房地产业知名的企业家，我们希望这些嘉宾在这次论坛上的思想交流能够给房地产业的发展带来积极的作用，我想在座的领导、嘉宾和来宾们都希望论坛的尽快开始，我代表全国工商联住宅产业商会预祝论坛圆满成功。 [2004-11-199:46:14]

　　[主持人：]房地产开发对国家经济的增长贡献已经被大家认可了，但是房地产业的提高又给大家带来了波动，今天上午的第一个议题是宏观经济发展，我们请国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣演讲。 [2004-11-199:47:15]

　　[刘福垣：]中国房地产业的发展核心问题是要根据当前的国家经济发展阶段给房地产一个准确的定位，我们现在的房地产业发展在工业和农业生产方式，三份是城市工商业已经现代化，城市的社会结构已经现代化，七份，也就是22.5％的农村人口，他们现在还在努力阶段，2.6亿小农户连自给自足都不能，我们现在的主要任务就是加速城市化，在这样一个背景下，按照2002年要真正实现全面小康，每年至少有800万的农民要变成城市居民，我们想一想，要为这些人定居盖的房子得有多少，房地产业在中国，在几十年内都是严重短缺的产业，没有什么过热，一百年也是中国三柱产业之一，所以在这个阶段，如果对房地产业结构调整是赞成的。房地产业的发展有没有问题，我认为有几个失误，第一个失误是把土地批租了，使得我们的房地产价格奇贵. [2004-11-199:49:56]

　　[刘福垣：]其实我们搞住宅产业，我收年租就可以，我就租给你12个月，假如你把这个楼卖了，房价一下就降下来了。老百姓买三个东西呢，买70年的地，交70年的配料费，这三种综合费用为什么一次交，这个和我们发展阶段是不适应的，我们的房租含量顶多是22％，现在谁能租的起房子，现在大家都要买房子，所以现在要搞房贷，结果相当大部分银行放贷，看到我们房地产企业上来了，就影响其他企业发展，它自己生产的产品卖不掉，因为他住房的人占多了，住房只能占20％，就限制了房地产发展的，住房打工一族最好是住房的，像任总这样的，一定是买房子。像任总这个的，一定要到郊区去买别墅，像我们这样的人，住大板楼，我们的结构是反的，把老百姓没钱的，中低收入的往里钻，有钱人住城里，小轿车在楼下摆了一排，结果现在都在城里买了房子.真正的中低收入不能盖，我真正一个商人只能卖我们卖不出去的房子，和中国的国情，你想想贷款就是收入5％的利息，真正到这个的时候，你还剩多少，没钱咱们就租房子，等到咱们有钱的时候，咱们再买房子，必须一年一个、两个百分点，我搞不清楚，我们中国为什么一套一套的卖，这个后果是什么，我们现在这么大一个国家，我们走这一条路，我们是土地国有化，他就是收入多，没必要卖，70年的收入多大，70年的地差多大，弄到谁手里去了，我们中国政府社会保障资金非常丰盛，用不着玩股票，所以住宅问题是连着一系列的问题，就是连着中国的房地产业的发展，我们现在就在城里折腾了，外国人就在笑中国，中国人把农村弄的像非洲似的。我们在城里住宅，什么人住，我由于时间关系，我就说这么多。 [2004-11-1910:17:12]

　　[主持人：]现在我宣布一下，潘石屹来到我们的会场，下面有请北京大学金融与证券研究中心副主任于洪君演讲. [2004-11-1910:21:02]

　　[于鸿君：]我们关于房地产业的发展，我谈三个观点，第一个观点，无论宏观调控经济如何的发展，我们现在找不着比房地产更能够全面广泛拉动中国经济增长的行业，据我们研究，房地产业能够大大小小，拉动50多个行业发展，大到涉及水泥、制造业，小的涉及到小的发展，包括三轮车搬家的也可以赚钱，我们知道中国现在遇到的问题非常多，总体上看，必须通过发展来解决这些问题，这些问题如果能够在发展中逐步得到解决，中国的经济状态一步一步的解决，经济是最重要的，通过增长是发展中国的经济是最重要的，房地产业从过去的发展，是世界先进发达国家发展来看，拉动增长70％，第二个理由，人均面积我们中国现在大体上不到25平方米，我们国家的人均住房面积如果达到50个平分米的线年，房地产开发是一个天文的数字，还有一个，我们未来城市，按照国家的规划，到2020年城市化达到60％，意味着我们就有2.6到3亿的人搬到农村去住，这样一个数字同样是一个天文数字，还有房地产我们讲了，他既具有消费性，又具有投资性的，具有消费性，我可以住，具有投资性我们可以赚钱，信息化时代，小康社会是什么样，中国在房地产方面，很难不发达的国家去发展，很可能是一步到位，两步到位，或者是3步到位，发达国家人均一辈搬家是10多次，我们国家是两三次，在住房的问题上，任何政策的变化，都不可能放任房地业长期消沉下去，任何政策，任何政府，都不可能放任房地产业消沉下去。 [2004-11-1910:36:46]

　　[于鸿君：]防止房地产泡沫如何产生，我们知道它如何产生，我们就可以理性的科学的，有指导性的加以防范我认为只要市场需求稳步增长，就不必担心房地产行业泡沫受到毁灭性的打击，第一个房地产价格的价值的背离这是正常，两者出现一致，那是不正常，不符合经济规律，为什么，我们讲房地产是两个方面构成，一个是房产，一个是地产，土地上面的房产通过成本测算，下面的土地，对于这样的东西，从经济学的角度讲，大家说它贵，大家说它便宜它就便宜，换说，大家预计它上升，这个价格就要上升，房地产业与金融具有共同的特点，房地产行业有泡沫的话，其中业务们的恐慌心理有关系，温州的一个草房主，一批草房有批跟进的趋势，这个东西一旦产生，房地产会产生泡沫，我们在座的各位，我们一起到王府井步行一条街，我们以百米的速度冲刺会引起其他人的恐慌，我们必须警惕房地产泡沫，现在互联网的发展，现代媒体这种高效化，使得我们在引起市场共振方面，比过去变得更加容易，这里面需要政府和有关机构对信息披露尽可能的准确，让广大的业主能够及时知道房地产市场怎么样，这是第二个观点。 [2004-11-1910:37:14]

　　[于鸿君：]房地产企业的品牌效应极其有限，花大力气去打造企业品牌，必然是事半功倍，未来可能的格局是什么，这个可能在座的开发商房地产企业可能不太高兴，我们一起来探讨这个问题，理由第一个，影响强的品牌，同国际国内的情况来看，影响强的企业品牌，来自两个方面，一个是企业，另外一个方面产品的著名商标，企业的良好声誉，和企业的文化，产生的复杂性，与同类产品的差异性，产品的可移动性，构成了一个产生区别其他产品的有影响商标，房地产企业它的产品是不是具备上述条件，从产品的角度来讲，房地产品的复杂性，消费者对于不同的开发商，开发的房子，它的复杂性，大体上掌握差不多，不像我们买小车，里面的差别很大，就说我是万科开发的房子，万科开发的房子和华意开发的房子差别大吗，重要的差别是地理位置上差别，另外产品的可移动性，德国的小车，我们到中国来可以吗，北京就一个地方买这个小轿车，我们可以过去，但是房地产的地理性极大强，这样的品牌只能在局部的地区产生局部的相当有限的影响，另外产品的通制性，我自己的产品是一样，我们房地产开发的产品则是地理位置不同，内部的结构也不同，各方面都不同，都一定的差异，这个就注定了，一个房地产企业要共同打造品牌，这是极其困难，物业管理必然产生一批一流品牌不利的公司，通过物业管理公司来整合房地产开发企业，这很可能是一个趋势我建立起品牌，消费者业主和物业管理公司是什么关系和开发商又是什么关系，业主和开发商充其量是老丈人和女婿的问题，物业管理公司和业主是长期的夫妻关系，这样的话，为房地产企业来管理物业，就提升房地产企业的市场竞争力，甚至每一个平米的卖价都可以高一些，所以将来恐怕物业管理天然实行纵向一体化，开发商开发房子，物业管理公司搞销售，因此他将来的收益是两个方面，一个是开发商的让利，业主所缴纳的物业管理费，我们现在这么来看，到目前为止，世界上有品牌的企业很多，我没有看到一个房地产企业，具有在全世界知名的品牌，有人不同意我这个观点，万科是其中之一，万科有两良好的企业品牌，不如说万科它有良好物业管理品牌，三个观点供大家批判。谢谢。 [2004-11-1910:37:47]

　　[主持人]非常谢谢于老师的讲话，要炒作要适度，接下来有请北京天鸿集团公司董事长刘希模演讲。 [2004-11-1910:38:41]

　　[刘希模]我是甘肃人，可能讲的过程中，刚才几位专家从宏观上谈了房地产开发行业，和房地产的走势，我作为一个企业，我想从微观上谈谈当今宏观调控政策对房地产企业的影响，我们从天鸿集团的角度来谈谈，应该说，回顾一下，我们中国房地产20年的历史，我们感觉到政策是这个行业发展的第一推动力，政策是造就了房地产的需求，政策的变化，对房地产行业影响是非常大，实际上今年的宏观调控还没有开始之前，从2002年开始，国家的政策，已经对房地产业划出了一个信号，从11号令，121号文件，一系列的政策开始，这些政策对房地产造成的影响是几个方面，我感觉是六个方面，第一个是提高了房地产市场的门槛，今年4月21号国务院发出的通知，这个幅度比去年30％提高了5个百分点，第二个大量的迁移违规的项目，要求系统的清理在建房地产的投资项目，建设部以紧急通知的方式，要贯彻这个政策，所有的项目它的违规性进行了大的清理，同时4月29号国务院又发出了通知，从此以后土地协议转让已成为历史，第四个清理违规贷款，清理的对象是3000万元以上的项目，对北京的塔楼都是清理对象，对已经发放的违规贷款，已经停止再发放，而且要追回，第五个，控制我们的拆迁规模，一些凡是拆迁矛盾比较集中的地方，我们集中精力解决拆迁遗留的问题第六个，这次研发力度的调整，国务院自从1996年，第一次提高银行的利率，加息以后，房地产的成本就会提高，对房地产业也有影响，实际这些措施出台以后，确实起到了很多效果，从房地产行业来看，房地产投资有一些回落，特别是土地的投资得到了抑制，房地产的信贷也是往下降，根据这种情况，对我们企业来说，应该怎么样应对这个宏观调控的形式。 [2004-11-1910:40:37]

　　[刘希模：]我想结合天鸿的情况有几点，第一个要重新整合资源，从国家宏观调控的政策，这一次宏观调控理论在于科学的发展观，这是一项长期的政策，所以我们现在幻想，过一段时间以后，宏观调控的政策放松，或者是松动这都是不现实的，应该是主动的适应这个市场，实际上应该说这一次宏观调控对我们企业来说，一方面是急刹车，带来严重的挑战，另外一方面，对我们房地产开发市场，在资源整合上提供了时间上的条件，比如说我们天鸿集团，我们的规模扩张非常大，我们的开发的面积都300万平米以上，在这次宏观调控包括项目的整合，把优势的技术，优势的人才，向优势的项目转移，我们房地产项目完全可以利用这个机会，进行一次资源的整合，把我们房地产的优势整合一起，比如说，有的企业有资金的模式，有的企业有人才的优势。从政策走向上方面，以后城市的规划，可能是以后开发市场的一个重点，所以城市规划和成为的发展，对房地产的开发的应该是非常大，当一个文明的国家，小工业向大工业过渡，一方面的大量的农民进入城市，进行产业，于是道路在加宽，现在看，跟我们国家现在的房地产市场是非常相似的，就北京而言，一方面城市功能的有机疏散，而产业功能的调整，已经成为一个必然，新的规划调整已经完成了，另外一方面，大量的劳动力向城市的其他产业转变，也成为大的趋势，在当前我觉得在战略上我们的调整，应该转住城市规划的调整，应该大胆的探索了培育一些新的地产产业，不一定都在造水城这条路上，我觉得在战术上，现在拿地不是上策，因为现在土地供应规划还没有调整过来，现在房价的价格始终没有往下降，所以心理上造成恐慌，所以现在拿地的冲动比较多，我觉得现在在规划和计划没有出来之前，不妨先冷静一下，等土地的规划出来以后，我们根据自己的特别，根据市场的需要这样更稳妥，带来的风险更小，第三我们现在努力拓宽融资渠道，宏观调控以后，房地产企业的融资，通过银行贷款这条渠道越来越小，这种情况下，我们应多探讨一些别的融资渠道，从单一的银行贷款渠道里边能够摆脱出来，比如说我们现在正在研究，我们能不能利用我们在海外的公司，海外的香港都有开发公司，利用海外的平台在国际上融资，比如说利用我们的上市公司在海外市场融资，我想融资渠道，单一从银行贷款这条路走下去，会使我们房地产企业越走越艰难，必须探索一条新的融资渠道。我也希望我们房地产业的同仁，能够一起在现在的情况下，能够更好的发挥好我们自身的优势，能够更好的面对未来，现在房地产业进入新的发展时期，我想只要我们能够和各位专家，各级领导，我们各位同仁团结一心，房地产企业和房地产行业始终是以后50年乃至更长时间一个非常有希望的产业，谢谢。 [2004-11-1910:41:11]

　　[主持人：]我们接下来这个时间就要交给清华大学房地产研究所刘洪玉所长主持。 [2004-11-1911:13:05]

　　[刘洪玉：]很荣幸今天能主持明星论坛，我们今天上午的议题就是宏观发展，宏观经济的发展产生一种对空间的需求，开发活动要生产产生这个需求，我们房地产商和宏观经济有很多很多的协调关系，大家目前将对房地产行业里面的一些看法，一些分析，一些判断，有很大的问题都是房地产业和宏观经济哪些地方出现了问题，比如说我们房地产的几个和收入之间的协调，像房地产开发投资的速度和固定资产投资占的比例协调等等，这些问题是非常多的，我们今天在座的三位嘉宾都是来自开发商，他们都是在这个领域里边非常有独立见解的一些开发商，今天的话题是从我们开发企业的角度，我们怎么去看自己所面临的房地产市场环境，然后我们可能有些争论还要无休止的争论下去，但是更重要的是我们做为房地产企业，我们怎么去扮演好自己的角色，我们怎么去发展，下面就请几位嘉宾发言，我们的嘉宾每人有10分钟来讲一讲他们的观点，然后我代表大家再向他们几位提问题。 [2004-11-1911:15:20]

　　[潘石屹：]宏观经济我不是很懂，任总懂，我就说说一些感受吧，第一个感受就是今天的房地产发展商有一点像20、30年前安徽省小岗村的村民一样，大家有特别大的热情想种好这块地，自己吃饱饭，可是当时的政策特别保守，今天全中国人民在解决了吃饭问题，穿衣问题以后，今天的热情和当年的村民想拥有一块土地是一样的热情，大家议论的是你有没有房子，我有没有房子，在这样一个大的热情下，实际上房地产的发展也给这个社会解决了不少的问题，我们想一想原来城市的面貌肯定没有今天这样好，原来整个城市的面貌没有这样好，因为房地产的发展和建设使这个城市改变了，房地产这个行业解决了大量的就业问题，这些问题都是全中国最贫困的农民，光我们工地就有6000多名工人，而且给这个国家缴纳了一些税金，我觉得国家的政策应该是积极的，看到这样的热情，通过充分的利用这种热情，来把中国城市化的进程加快，来把整个城市的水平提高，而不是房地产丢人了。一定要叫一个高科技，真正为了城市的面貌做了贡献的，又不敢承认，在这个社会有一个偏见，就跟对安徽省小岗村的农民是一样的偏见。电影里面徐静蕾演的父亲母亲，她跟她爸爸生气了，说我大不了做售楼小姐去，售楼小姐有什么丢人的，这是整个社会对行业有偏见，这个偏见多少年以后，会看到这批人还是为了这个社会做了一些好的事情，尤其是政府要去引导，第二点我就想，现在谈的空置率问题比较多，一边说房价上涨，一边说空置率高，房子卖不出去，学者有学者的观点，建设部有建设部的观点，我也搞不明白，争论比较多，昨天晚上我回家去以后，自己做饭，我做饭的时候，我就发现，我老婆买了盘子有四五套，这就空置了四五套，我就看我的衬衣，我有12、13件衬衣，有两件穿就可以了，其他的不都是空置了吗？所以空置率的问题我一直没有搞明白，北京的CBD里面，第一个招拍挂的土地我就拿到了，我用境外的公司中了标了，中完标以后，国土资源局说，你不能再换公司了，再换就算炒卖土地。你必须要有开发权，你必须有10％的股份，到今天为止，咱们说了多长时间的土地招拍挂，出现一个问题是正常的，没有一个政策出台两年时间了，没有人管了，我想这点和宏观经济有点关系。 [2004-11-1911:18:17]

　　[任志强：]宏观经济可能是说房地产与宏观经济之间的关系，我想前面刘院长他们也说，中国要给未来房地产市场一个发展空间，在未来中国没有房地产会怎么样，未来的几十年里，可能这条腿没有了，中国就没有变成现代化的城市化的目标，我们现在的情况是什么呢？我们的房地产也就占到18％点几，大部分国家是20％以上，美国、法国、日本都是这样，意味着我们在中国的发展中，宏观经济中，房地产的地位是不断地提升，而不是下降的过程，但是很多矛头现在对准房地产，很多指责说因为你房地产才出现了这么多问题，有人说因为房地产投资过快以后，造成了钢材的增长，两年前我们在酝酿，现在实施了。我们做什么报告，就是很多问题说不清楚，我们只能用一个办法把它说清楚，所以我们就出了一个报告，最后报告得出来的结论是什么，我们房地产的发展速度是很快，但是他是因为随着市场化程度的提高，我们不管从哪种资源看，中国的房子没有问题。最后我们得出了一个结论，从90年03年为止，大概我们平均的增长数是3.1，从98年算起大概只有3.5，是不是我们钢材用得多呢，钢材增长可是70％多。我们犯了什么罪呢，最后所有的矛头都指向我们，原来分配房子的投资量是非常非常大的，现在我们把它变成了你要买房子，在这个转换过程中，而产生的作用是什么呢？到目前为止，我们大概翻了一倍，增长35％。在这个转换的过程中，我们尽管很努力了，还没有达到百分之百的替代，但是在这种情况下，已经屡遭各界的评论，假如把我们2％的GDP变成了10％甚至更多的情况下，那么是不是我们还要发展几倍。78年的时候，我们的人均是3.6平米，比49年解放初期还低，所以说我们要改善我们的住宅，到现在我们已经从3点几提高了将近18平米的使用面积，但是离我们在2000年，政府提出的要达到小康的标准，还有很大很大的距离。如果再新建190平方米，就是把所有的房子再增加一倍还多，可是我们根本做不到，到2000年我们每年建12亿，党中央提出来的，十六大提出来的所有小康目标，按我们目前的发展速度，增加一倍两倍都完不成，中央为什么提出这个目标，就是希望能使中国的宏观经济有一个发展，如果按这个目标的线年之间，最少翻两番和三番才能达到我们的目标。 [2004-11-1911:23:54]

　　[任志强：]到现在为止，我们只有73％的承包率，离这个目标，离我们向联合国提出来的目标，是非常非常大的，我们根本不可能做到，所以从目前来看，房地产对红宏观经济来说，如果有一个高速发展的情况，中国的住房问题得不到解决，如果按现有的情况发展我们的房地产，中国不可能实现高速现代化，是不可能，我们现在住宅这一块，离开我们的社会需求差很远，我们不同意这种看法，我们从国际指标算的线多万平米的线％都不到，整个市场不能有1％的存量用于我们正常销售的基础，不要被这些统一数字蒙了，我们请专门的人员做了报告，对所谓问题解决掉，从宏观调控的角度来看，是面临宏观经济，但是为了稳定宏观调控的局面，你少了，我就多了，所以每一次压缩的时候，首先压房地产，同时我们这次还特别把中国现有的购买力水平，同等的水平发展做了一个对比，发现我们相差50、70年，在现有的基础上我们的房地产是投资过低了，在现代的基础上翻几番，在有可能追上欧洲这些国家，50年以前的发展阶段，即使按我们现在的计算，到2020年，我们仅仅达到美国1950年的水平，1956年的时候，中国的经济和日本的经济是相等的，由于我们的，由于我们的自然灾害等等，我们和日本有了四倍的差距，为什么在50年内用同样的速度发展，我们做不到，不是我们不能做，我们的宏观调控政策好一点，我们不会比日本差，我们2020年的东西，只是他们1950年的东西，在未来的房地产，中国的房地产不是减少，而是增加，这个增加应该更好的增加，我们自己的单位的建设一个什么东西，全变成了房地产的开发，在这种市场化程度更高的时候，房地产的增长速度更快，因此在这样的发展过程中，今后不管是哪一级都会对房地令眼相看。这样我们才有可能，最终实现我们的小康目标。 [2004-11-1911:35:40]

　　[张民耕：]我也说几句，我讲一点切身的感受，从我自己作为一个房地产开发商来说，我感受我们的房地产在宏观调控中，房地产商在社会上受到种种的批判也很多，我自己来说，我和媒体一样，我也是用笔和嘴来描述改造世界，也是搞文字工作，我现在用砖头瓦块来描述社会，我觉得这个工作选择了这个行业我有一种光荣感和自豪感，为什么呢，我感觉我是在中国这样历史上和世界规模上，我来当一个房地产商，这个房地产商确实承担了很大的历史责任，有很多的发展力，前一阵子，我们潘总在长沙，有一个宣言在城市来说房地产商它起来了一个什么作用，第一房地产商越来越多第一产业革命不需要太大的房屋，第二产业，现在房地产商介入到第二产业，他用房屋的标准厂房的开发，第三产业，国民经济要翻两番，所需要的房屋这个数量是很大的，国民经济高速发展中对房屋的需求，我们以前，我们在城市住宅的时候，几乎都是第一次，现在我们在郊区住宅，我发现50％以上，甚至于60％以上，都是第二次做，这说明什么，城里面人解决房屋的问题，之所以出现一些空置，实际上更新换代的表现，是人民生活水平提高的体现，这个对房地产需求量增长来说，用于提高的至于50％，以前单位分的房子，有一些没有卫生间，现在改善了，另外还有城市化的进程，到2020年，咱们国家至少有3亿农村人变成城里人，平均每年2000万人，这些人至少有2000平米居住，北京的全部房屋，也就是3亿，这个需求量多大，所以现在社会上对于房地产是不是过热，是不是有泡沫，这个争论，我想学术界、媒体显得比较热，开发商争论，我们只是看看，我们很有信心，现在需求很足，过什么热，我们卖房子感觉市场跟不上，有什么泡沫呢？ [2004-11-1911:37:53]

　　[张民耕：]我们一般聚会，我们根本不谈泡沫，只不过我们关心的是什么，区域性的结构要调整，产品的结构要调整，自己别因为产品的结构和社会的需求产生距离，关心是这些，总体上我很有信心，第一感觉我们很光荣，这种历史的责任感和使命感很光荣，这个市场是强镜的市场，我现在说到城市化，我们中国要解决现在存在很多社会问题，尤其存在三农问题，只有城市化，城市化解决一系列问题的根本办法，在这个问题上，一方面说要解决这些问题，一方面不让房地产发展，肯定解决不了这些问题，第一个是我们自然地理资源，中国可居住，可耕地面积缺乏的，我们想到一个问题，在郊区的开发，有这么一个问题，郊区化做高档的住宅，可能它只是一部分，大量的郊区化，大量的土地使用，还有要节约，还是到提高土地的使用效率，做了一个研究，国家要拿一半的土地做住宅地，解决这个问题的办法，我想提高农机率，提高建筑面积是一个办法，这样一种条件可能是符合人的需要，但是反过来说，咱们有没有实行这么奢侈的自然条件，如果从全国来说，政府一方面控制耕地的占用，另外一方面，真正要抓的是土地的使用效率，这个是我们解决的一个办法，我们现有建筑密度和容积率，我们土地利用的更奢侈，还有一个城市化，还有一个门槛，这也是我从真情实感，最近调了一次息，对于高档的物业没有多大感觉，对于中低档来说，有一定的影响，包括我们的司机，他们考虑是不是买房子去，在房地产行业这是规律，算一下我一个月3500块钱的收入，三口之家，我买了一个一百平米，那不算高，我一年调了以后，我每个月多收入多少，这些对于住房的需求是很高，两种办法解决，我们的司机都是从外地过来，他的门槛很高，解决问题两种办法，一种是压缩其他方面的需求，这个距离，我们大约评估一下，距离多一公里，一天多花一块钱，还有一个远距离的住宅区，生活不周全，有什么事不好办。 [2004-11-1911:40:17]

　　[张民耕：]远郊的住宅在社区没有形成非常好的氛围，如果由于各种原因，我们的房价往上升，我们的按揭，城市化门槛越来越高，我们在下一步开发还有一个问题，就是农民城市化，他实际上受到许多的束缚，户籍以外的东西，原有的无论是耕地也好，他向做了农业的生产资料，像其他方面的生产资料转变很难，我们农民不得不束缚在土地上我们现在做郊区住宅还有感觉，城里人跟农民，城里人往郊区跑，他要住的舒服，还要住的便宜，农业占整个农村的收入5到10％，绝大多数搞非农产业，由于他的耕地，变不线，变不了其他的生产资料，他老是在停，经常出现没法转业，现有的这块饼很小，如果他饼可以发酵很大，可能这方面可以松动一些，另外农民的身份也一些改变，房地产商发展很有信心，下一步有什么指导思想做自己的工作，第一就是在外地，有这么一块地，2000亩，我原先准确做高档住宅，这么大的地，是一个小城镇的中心，你做一个低密度的住宅，这这个不好，把它做一个小城镇的中心，怎么使旧有的地，和村边原来撂荒的地，变成生产资料，在我们得利的同时，农民也得利，这是我的一些感觉。谢谢大家。 [2004-11-1911:42:14]

　　[刘洪玉]这里面房地产开发企业，确实改变了这个环境，为这个社会面貌解决了，这里面有一个环节，事情的过程中，和原有的环境发生冲突，这个问题是国际性的问题，不光是中国的开发商，我们的产业有很大的空间。都是委托社会来管理，这个企业的形态发生很多的变化，从这个意义上说，房地产有长久的生命力，第三点我们怎么看待市场，我们很多争论，我也不太参加争论了，大家不是说一样的东西，老争来争去，没有意义，确实是需要提高研究的深度，完善这个市场，我们进入互动的环节，我们现在写条说，我们在座的企业有媒体，我们前面几个问题，先给企业界的代表，现在提问开始。 [2004-11-1912:00:35]

　　[提问]我叫蓝宁，南京国际集团的总裁。我做的是商业的地产，房地产企业融资的一些问题，我再的南京的项目是，这个项目是商业楼盘，投资量比较大，第一期投资14个亿，包括有写字楼，有公寓，我们股东投资5个多亿，其他都是银行融资的，我在海外接触了很多基金，这里面的对接，企业给自己找一个出路，不要把眼界放在国外，我们没办法给他提供一个通道，当时对中国房地产贷款要求比较细致，包括你的法律文件，你的销售收款可能性，等等，有一系列的要求，如果我们达到这个要求，对他的融资率达到85％，我的感觉，企业放弃自己的模式，让你的企业走到国际化，你的语言跟国外的语言一样，语言不通的话，你的操作模式跟国际上没办法接轨，你就很难得到你的资金，不要按照你自己想的模式来做，尽量规范化。 [2004-11-1912:02:26]

　　[提问]我的问题是这样，对于房地产抵押贷款证券化多一点，日本经济的衰退与房地产有很大的关系，已经是事实，请各位专家谈一下。 [2004-11-1912:03:21]

　　[任志强：]证券化不是简单的说，银行的问题，所有的基金用于改造，在中国可能很看做到，在上海将近70，如果别人达不到70％，非证券化的个人信贷，风险要小的多我觉得谈证券化是中国融资的体制改革，允许不允许个人投资的问题，包括企业贷款，这些问题不能解决的话，我们发展速度不会增长，我们的股市你不能解决，其一税收，其二是我们的法律，如果这些问题不能解决的话，你开放市场很难的，国外的资本市场，只要你的企业有可能的话，国外的市场有一个更大的提高，国内与国外资本市场结合的很多。 [2004-11-1912:04:26]

　　[潘石屹：]我觉得挺必要，银行屯吃了很多的资金，大学生的学习贷款，只有这个房地产按结贷款做的风风火火，这个部门是银行的，银行收入证明，存款资料，房地产的发展商，对银行做的事情，做了很大贡献，证券化，有的银行不适合做千家万户的按结贷款，让一些有经验的人去做，证券化让别的银行剩余的资金过来，银行贷款的按结是市场化，跟房地产金融有关的市场化，有银行有了长项，有的金融机构有了长项，我就可以识别风险，可以把银行抵押贷款做好，这两个结合起来，就是银行证券化。 [2004-11-1912:04:58]

　　[任志强：]在美国的证券化的过程中，不是得是银行去做按揭贷款，而是任何个公司，只要你把它证券化了，都可以做按揭贷款。所以证券化不是银行先做银行按揭贷款，然后再把它卖掉，所以可能根本没有搞懂银行证券化是怎么回事。这个不是一个一般法律可以解决的问题。 [2004-11-1912:07:17]

　　[张民耕：]其实这是我们发展商非常感兴趣的法律，对于房地产贷款的证券化从发展商来说很需要，当然第一步，尤其是中小型银行，它的存款量不足以支持他大量的贷款，如果他把它的房地产业务，卖到证券市场上以后，拿到钱可以拓展市场。当然更完善的是任总说的，走到下一步就是房地产企业自己也能发展证券化的产品，那是下一步的事情，这一个问题，建行的房信部主任在三五年前就对这个东西研究了许多方案了，我看现在最大的问题就是银行舍不得，因为房地产信贷是银行最挣钱的业务，我最挣钱的业务我抛到市场上去，我自己没法挣这个钱。 [2004-11-1912:07:56]

　　[提问：]大家好，我来自新华网，我想问一个问题，前一轮国家政策的宏观调控，对你们各自企业有什么影响，你认为是正面影响多，还是负面影响多，在这种影响下，你们采取的应对措施是什么？ [2004-11-1912:10:01]

　　[潘石屹：]宏观咱们说具体点，第一个政策是今年4月份下发的，冻结农民的耕地不能建设，对于我们不算是坏消息，第二个831大限，有一些项目要卡住，所以这个刀没有砍到我们头上，还有国家要冻结拆迁，我们都拆迁完了，所以也不是坏消息，还有一个问题，只要开发商拖欠民工工资的问题，就不给发开工证了，这是施工单位的事，跟开发商没有关系，所以我觉得对所有的开发商应该是影响不大的，能够看到这四个坏消息对于我们来说都不是坏消息，只有一个前一段时间把利息上涨0.27，中国是第一次调息，大家声音比较大，像美国经常调息。 [2004-11-1912:10:26]

　　[张民耕：]我觉得是很有意思的问题，宏观调控你说没有影响不可能，如果政府正好没地，不批地了，那肯定对他有影响，但是每一个房地产商面对的问题是不一样的，而且政策的一步步完善，也练成了推手功夫，所以对房地产商来讲，都会根据自己的情况做出一些反映，使得自己的产业能够继续发展，否则说，房地产这些宏观调控起来以后，房地产商真正说是没饭吃了，或者关门了，这样的情况不太多。 [2004-11-1912:10:50]

　　[任志强：]对房地产商的宏观调控必然会有影响，从金融上来说，缺钱的企业会说我买地不够，我本来要干三个项目，现在我只能干两个项目，所以一定是有的，每次开会的时候，可能坐在台上的人都比较有钱，所以感觉不出普遍的一些中小企业遇到的问题，但是大部分企业是非常缺钱的，或者说大多数的中小企业在购地的过程中是有资金需求的。你要是地多的是，他就不找我了，他就买便宜的地去了，所以有地了，肯定因为土地政策的调控发展，南京因为缺少土地以后，房价猛往上涨，总的投资是不是增加，现在看来是下滑了，如果大部分地区的新开工都是负增长的话，对明年的影响会比今年的影响更大。我们要看新开工的增长量，今年我们所有的指标，包括新开工和竣工都是负增长，比如说我们国土资源部门放出土地很多，我们是放出很多土地。这个土地实际上并不是说在市场上出现招拍挂了，对市场有一个供应，对所有市场的最直接反映，就是在供应量的减少和增加，反映不出来是增和减。从全国来说，这两个土地和金融新投入的减少，生产总量的减少，没法不长，谁手里有钱，谁就做，谁手没钱，没地了，等下一批再说。 [2004-11-1912:11:18]

　　[主持人：]时间到了，我们最后允许提问一个短的一点的问题。 [2004-11-1912:11:40]

　　[提问：]我是中央电话电视台的记者，请你们用一句线年的中国房地产行业。 [2004-11-1912:12:47]

　　[潘石屹：]今年每下达一个政策，我们的都是很紧张，因为我们的命运都是联系在一起，又要调息了，调息对房地产影响非常大，这样对我们公司也什么影响，我突然想起香港回归以后说的一句话，对地的政策，舞照跳，马照跑。这就是我们房地产的发展。 [2004-11-1912:14:22]

　　[张民耕：]去年年终的时候，就有人说用一句话描述中国房地产的发展，居住改变中国，政策改变房地产，房地产的实际房地产操作规程都有变化。 [2004-11-1912:15:55]

　　[刘洪玉：]谢谢各位老总，谢谢大家的参与，今天上午的论坛到这里结束。 [2004-11-1912:16:46]

　　[主持人：]刚才潘总非常期待中国房地产的形象，今天的智慧碰撞，思想的交流。应该给大家很好的感觉，大家站的高了，视觉也高了，我们存在的问题，我们前行的方向，我的机会在哪里，我们的成功的点在哪里.非常感谢嘉宾精彩的演讲，非常感谢房产界精英的投资。 [2004-11-1912:17:20]

　　[主持人：]我们今天下午的论坛接着进行，刚才在午休的时间，有一个记者，北京的一个记者跟我说，跟在座的房地产精英们在一起之后，对他们的印象改变了。接下来我们要进行下午的论坛，我把下午论坛的嘉宾做一个介绍，国土资源部土地利用司束克欣司长，中国房地产及住宅研究会张元端副会长，华远集团任志强总裁，还有我们全国工商联住宅产业商会聂梅生会长。今天下午的议题是中国房地产业发展与土地开发利用及其相关政策。对农民来说，有了地才能播放希望，才能成功，对房地产来说也是一样，如果没有地也是空中楼阁，有了地才能给我们在座的各位一个演绎人生的住所，下面有请国土资源部土地利用及规划司司长束可欣演讲。 [2004-11-1914:22:12]

　　[束克欣]女士们，先生们，下午好，受主办单位的邀请，我想借这个机会，宣传一下最近国务院出台的关于深化改革，严格土地管理的决定。这里的主要精神，以及我们贯彻进行将要采取的一些细化的操作政策，最后讲一下经常提到的831大限问题，大家很关注这个决定，这个决定的出台是在经过中央决定，全国清理整顿市场，出台这个决定主要是根据我们在土地市场上出现的一些违法用地，违法交易等等这样一些大量侵占农用土地，可能会引起的一些经营安全问题，社会稳定问题，和资源严重浪费问题，来出台了这个决定，决定的核心内容第一是主要强调要严格我们现有的法律法规的规定，执行问题，第二是强调我们要按照土地利用总体规划和城市建设规划，按照两个规划来用地，按照土地利用供应计划，年度计划来使用土地，不能无限制地毫无顾忌的使用土地，这是从我们国家的粮食安全角度考虑，必须采取这个措施，近几年来我们的粮食安全问题，粮食问题有几个减少，一个是耕地面积逐年减少，六年减少一亿亩，粮食的产量逐年减少，粮食的播种面积逐年减少，我们全部的粮食调动，调运情况大家不一定很清楚，如果不及早抓这个，对我们未来的粮食问题将会产生巨大的影响。关于金融安全问题，据我们清理整顿统计，全国各类开发园区6866个，开发区规划用地面积达到3.54万平方公里，形象地说，比我们现有的600多个城市加上几千个建设证，我们开发区的规划面积是3.54万平方公里，这些规划的用地，当然有好多没有用，我们按照百分之十的规划面积作为起步区来计算，那也就是3540平方公里，搞基础设施投资，100平方公里全国大约是1.5到2个亿，大家可以算算，要几千个亿把基础设施投入进去，投入进去以后，是不是所有的开发区都有好的项目，是不是这样一个效果，绝对不是，意味着有相当一部分开发区投入进去的钱将要打水漂，我们的大部分资金是银行贷款或者拆借，会不会给金融带来危机。中央及早发现这个问题，需要解决好这个问题。 [2004-11-1914:23:51]

　　[束克欣]之所以是社会稳定的问题，大量侵占农民的土地，在征地过程当中，没有足够的补偿农民的损失，大量的农民事件逐年增加，构成了对社会稳定的问题。因此中央采取这样一个措施，要深化改革，严格土地管理是非常必要，非常及时的。我们并不是法律法规没有这些规定，是有规定的，只是没有很好的依法实施，所以决定出台，强调的法律的严肃性必须认真执行，还有一些配套文件，就是关于这方面执行的一些操作性的程序，发了文件。比如征地怎么操作，补充怎么计算，按照严格用地，按照规划用地，按照计划用地。第二个意思就是要强调要节约用地，合理用地，因为中国的国情在这地方摆着，人多地少，我们不可能大面积地用地，必须是采取一些措施，实行节约用地，提高土地利用效率，增加土地利用强度，因此我们必须要采取一些措施，这些措施之一就是我们要依据国家产业政策，对产业政策禁止和限制的这些项目，分别采取不供地和许可供地，也就是说禁止的项目不能供地，限制的项目有条件的供地，在座的各位比较敏感的就是房地产的问题，在房地产这个方面，我们要对别墅一类的开发项目停止供地，这就是依据我们的国情，人多地少，不可能大家都去住别墅，我们的国情不能这样做，不是说大家不愿意做别墅，也不是我们没有资金购买别墅，也不是开发商不愿意去建别墅，是我们国情的问题，不能这样做。 [2004-11-1914:24:48]

　　[束克欣]要在房地产调控采取什么措施，主要是对别墅一类的进行限制，暂停基本土地供应，其次就是高尔夫球场，我们现有的数字已经不少，是不是说不可以建，暂时不能建，这个问题还有很大的争论，但是有一条，高尔夫球场占地面积很大，其次搞高尔夫球场的基本都是搞房地产开发，建别墅，所以对这两项采取限制性的措施，节约用地的另外一方面，我们是对工业项目和其他的建设项目，分别用用地控制性指标进行控制，促使你要节约土地，这是一种硬件规定。你不能突破这样的规模，第二种措施。第三种措施就是我们要研究，进一步研究节约用地的机制，也就是经济手段，是什么呢？主要在哪个方面？一是要深入研究土地交易环节和保有环节，两个环节现有的税费政策。用这种经济杠杆促使我们用地要慎重考虑，我购买的土地将来能不能负担得起。另一个措施就是我们要求现有的城市，建设资金，相当大的部分都是从土地出让收益当中获取的，因此我们有的城市，积极发展，有急功近利的现象，大量出让土地获得建设资金。要研究制定土地收益资金的问题。这是讲一些节约用地，我听说我们建设部也在研究规划相关的技术条件，调整提高标准，来节约用地，合理用地，防止城市的宽马路大工程再出现。第三点就是要加强土地，保护耕地的责任，中央政府什么责任，地方政府什么责任，由此看来，绝对并不是像我们有的同志担心的那样，是土地紧缩政策对房地产产生非常大的影响。我不这么认为，我认为是进一步要求大家依法用地，按规划用地，按计划用地，规范用地，合理用地，这是我讲的第一个问题。 [2004-11-1914:25:29]

　　[束克欣]第二个问题，认真贯彻落实各项决定，我们将重点做这样几项工作。首先我们要继续加强土地市场化配置制度的落实，我特别要强调一下，对金融型项目，采取招标拍卖挂牌方式，实施这个制度，这个制度是法律规定的制度，是我们国家建立社会主义市场经济体制的重要组成部分。也是十六届三中全会做出的完善市场经济体制决定的一个内容，国务院在2001年发出15号文件，文件强调对近期项目必须采取招拍挂的方式，几年来一直强调，反腐败要从源头抓起，那么从源头抓起怎么抓，源头环节就是在土地供应出去这个环节上，因此推行这项制度，不是谁想搞不想搞的问题，是必须搞的问题。所以在新的一年里，我们必须全面推行招拍挂制度。第二个重点工作，在推行这些制度当中，我们重点要解决好这样几个问题，一是要解决好源头环节与招拍挂制度不适应的问题，大家知道，搞招标拍卖挂牌，必须先把这些待开发的地块，上面的规划条件，要不要立项的问题，以及其他相关的问题，事先要确定好，也就是这块地的得主是谁，大家事先不知道，但是我们按照计划经济时代和现在有些地方仍然采取延续计划时代的程序来讲，还是立项也是对着投资者，规划也是对着投资者，耕地也是对着投资者等等。这些环节继续这样，是与招拍挂制度严重对立的，必须从体制上，基本建设程序上完全调节过来。第二个问题，我们重点要解决好招拍挂一些具体的操作程序。我们现在很多地方也在搞招拍挂制度，但是由于操作程序不够细致，有的地方是敷衍了事，甚至于有人为的做假，所以我们要统一操作程序，进一步细化，你怎么样按照这个规则来做。 [2004-11-1914:26:21]

　　[束克欣]第三，要继续完善我们交易规则当中的其他方式，比如说我们现在招标拍卖挂牌这有部里发了11号令，那么我们对租赁等方式还没有做出具体的规定，所以在这一方面要继续完善交易规则。第四就是刚才前面讲的，当前涉及到我们房地产开发的，就是控制别墅类的开发和高尔夫球场建设用地的审批，我们现在有的开发商，我们也聊过天，别墅不要搞，我们搞低密度，或者换个其他方式，我们曾经跟建设部规划司交换过意见，也就是说要控制低密度别墅这一类的，我希望我们在座的各位房地产开发商，都是非常有经验的，我们希望大家能够带头和我们合作，共同把这个市场建设好。第五个就是我们要在节约用地这个方面，要采取一些进一步的措施。第三就是我们政府和开发商都要研究房地产市场的需求，但是研究需求的角度不同，我感觉政府应该研究好市场住宅供应的基本思路，需要进步的问题，给我的感觉，当前我们好像是要求社会成员，我们政府要求建很多新房子，家家都能买一套便宜新房子，我觉得这有一点走偏了，按照我们了解的情况，发达国家城市住房自有率最高的是英国，百分之六十几，其他的大多数在百分之四十到五十之间。而我们国家已经达到百分之八十一点几，从我们国家的收入和我们国力跟人家相比，这是不可比的。那么市场需要什么房子，我们政府的政策允许建造什么房子，政府来研究，市场需要什么房子，我们政府要研究，我感觉应该是在解决住房问题上，有钱的可以买好房子，钱少一点的买差一点房子，新房子买不起的买二手房、三手房，二手房、三手房买不起的要租房，租房租不起的，我感觉政府应该解决这一块问题。我感觉政府应该更多的坚持房地产市场的态势，进一步研究分析市场对住房的需求，从而进一步研究我们根据需求提供多少土地，当然还要为社会提供房地产信息这样一些公共服务。我认为作为开发商来说，也应该研究房地产市场的行情，合法经营建造对路适销的产品，我讲的对不对，大家可以讨论。 [2004-11-1914:27:28]

　　[束克欣]第三关于“831”大限概念的问题，我感觉媒体报道“831”大限有一些背景情况不一定很清楚，实际上，要求招标拍卖挂牌必须这样做的，从5月份国家发的15号文件里面明确提出要这样做，2002年国土资源部按照这个要求，颁布了11号令，要求从12月1号起实行这个令，但是到了03年，清理土地市场当中，各地就提出来我们有很多金融性项目没有实行怎么办，根据这个情况，我们对清理整顿当中发现的这些问题，有2002年7月1号以前，国家立过项等等，这些作为政府在审批过程当中我们急于认可，但是在7月1号以后审批的，就不能认可。如果说是大限，应该2002年7月1号是大限，能不能作为历史遗留问题，是2002年7月1号前后的问题，那么到了04年三月，检查部和我们国土资源部联合发布的71号文件，要求04年出现的问题必须在04年8月31号处理完毕，不能再拖下去了，但是给社会造成的印象是“831”大限，我认为应该是7.1大限，要求7月1号实行，我们之所以存在7月1号以后还有历史遗留问题，主要是地方执行上不果断，不坚决，才产生了许多问题。要求8月31号处理完毕，也是最后的通牒，如果从02年7月1号作为限制，也有两年多的时间，那么请问，如果还有遗留问题处理不完，何时可以处理，没完没了，所以我借这个机会，把这个概念给大家讲一讲，谢谢大家。 [2004-11-1914:30:45]

　　[主持人：]非常感谢束老师的演讲，接下来我们有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端演讲。 [2004-11-1914:51:25]

　　[张元端：]女士们，先生们下午好，今天下午借这个机会，我想对当前比较关注的问题，谈一点认识，各位都是在房地产第一线，价格比我认识的深的多，我很粗浅谈一些价格问题的认识，今年4月份以来，在国家宏观调控下，房地产开发增长幅度各项指标平稳的条件下，增长速度得到了控制，尽管各项指标下滑，今年1到9月份，全国房地产都有23％的同比向增长，房屋面积，都有10％的增长，增长幅度还是很高的，目前大家集中关注的房价上涨问题，对于房价上涨问题有的学者，有的专家，用泡沫这些词汇来形容，泡沫这些我是不大赞成用这些词汇，我认为这些词汇有的意义步态明确，含义不太明显，什么叫了，我想了一两年所谓本来是股票大跌，而彻底崩溃，这叫，房地产市场是一个实体的市场，从股市来看，股市的活动它完全是炒股票，买进卖出，你获利，或者是赔本，要么赚钱要么赔本,我们的楼市大部分是资助，只有一小部分是买进卖出，绝大部分是自己住的，他不是为了买进，再买出去，这是股市和楼市两个根本不同的地方，股市崩溃的地区，股票再下跌，也没有人买进，楼市就不一样，房地产价格一旦下降，就更多认得来买，这是毫无疑问的，另外不买股票，人们照样可以生活下去，我们很多都买股票，但是没有住房就无法生活，它是生存最基本的条件，股票可以不买，住房一定要买，因此股市和楼市绝对是不一样的，所以房地产市场不会像股市那样出现彻底崩溃的现象，即使价格有升有降，那也不是，只是市场行情动荡，我认为不能把股市的专业术语用于楼市来用，我们房地产市场应当有我们自己的一套准确的、科学的用语。 [2004-11-1914:53:28]

　　[张元端：]所谓泡沫，本来是专门指价格的恶性上涨，价格严重背离了价值，而目前有一些论者把过热现象，所谓过热现象就是投资国民经济总体水平，过程国际市场的需求，过度膨胀的现象，及其他的房地产现象，都说是泡沫，这就容易造成分析判断上的混乱，在市场经济中，泡沫在各行各业中都是普遍存在的，不过是有大有小罢了，价格总是围绕价值上下浮动，价格上涨到一定程度，就出现了所谓的泡沫，上浮的越多就泡沫越多，这都是司空见惯的情况，泡沫的含义，他的定义，因为过热问题，是泡沫问题是不同的，解决泡沫问题是价格，这是两个调控的办法不一样，而且控制过热情况下，开发量少了，也有可能把价格促上去了，商品供应少了，需求量大了，所以我澄清这些，中国的房地产市场，我需要是理性，特别是在国家宏观调控的情况下，市场变化比较大的情况下，特别需要理性我们政府要理性思考，开发商开发要理性思考，老百姓买房子要理性了思考，用、泡沫这些词汇，恐怕会引起市场的纷扰和思想的混乱，我觉得还是用平实的语言来形容，有什么问题就是什么问题，有什么问题就解决什么问题。 [2004-11-1914:54:21]

　　[张元端：]第二次世界大战以后，物价上涨成为世界各国最重要的经济问题之一，西方经济学家，关于物价上涨的理论，第一就是需求垃圾理论，就是由于社会总需求太多货币，追求太多的货币，发生物价上涨，第二就是成本太大，由于工资利润提高，第三个公平混合理论，工人因为物价上升而调整工资，不算成本，只有工人首先提高工资，然后使物价上涨，当工资增长率等于劳动增长率，这个地价影响房价商，供求混合理论，房价先涨的，我地价再涨的，商品价格是商品需求决定性因素，一般的规律是价格越低，需求量越大，价格越高，需求量越小，有的商品的价格一下降，他的需求量就越小，比如说珠宝首饰就是这样，一方面佩戴珠宝首饰象征着一定的地位。当然人们也就会去买它，另外一方面，珠宝首饰保证真正的效益，人们自然不会去买它，我觉得高档的商品，有多少带着这种商品，但是它带有性质，由于他象征着一定的身价和地位，也有保证真正的效益，因而即使价格高也有人去买。这是一种情况，还有商品价格越高，需求量越大，这些高档的商品，这样的情况，有一些股东商品出现这样的情况，在19世纪英国的经济学家，在研究爱尔兰土豆销售情况的时候发现，当土豆价格上升的时候，对它的需求量也上升，秃头价格下降的时候，需求量也下降，这个谜底揭开的时候，原来是人们收入减少的时候，穷人们更多的选择土豆廉价的食品，需求增加，又刺激了土豆价的上升，穷人们只能多吃土豆，联系到我们房地产，中地价多少带有这种性质，当人们收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅，这类住宅需求量大而涨价，但是虽然如此，中低收入者，仍然只能选择中低档的住宅，我讲一般的道理，只能买这样的房子。这是价格决定需求，反过来，也要看到商品需求对商品价格的决定作用，一方面需求会刺激价格的上涨，尤其是在供小于求的情况下，需求刺激价格的上涨，需求又制约着价格上涨，我为什么不说什么的，需求又制约着价格的上涨表现在三个方面，也可以说，是三道闸门，第一道闸门是供求关系，如果需求小于供给，价格上涨就失去了市场的基础，第二道闸门是均衡价格，在供求基本平衡的情况下，只有消费者购买一定的产品，作为需求价格，所愿意接受的供给价格相一致的时候，这在经济学中是均衡价格，因此这就有了讨价还价的余地，我们一些开发商明明知道价格高了，送精装修。第三个购买力以及货币支付能力，因为需求不只是人们的一种愿望，既有购买的愿望，也有支付的能力，以及通过贷款方式，将未来支付能力转换为现在支付能力，有了支付能力，才能形成实实在在的购买力和有效需求，需求大于供给，像目前，供不应求的情况下，必然会促进价格的上涨。购买力又取决于国民生活水平也就是取决于国民经济总值，这两者是等量的，价格归根到底是取决于国民经济增长的，只要经济秩序上升，价格也会随着上升，我们叫做稳中有升。那么有很多同志说，房地产价格会不会低，有很多的猜想，预期，预测等等，只要经济持续上升，价格也会随着上升。 [2004-11-1914:57:16]

　　[张元端：]所以我们一方面要促进国民经济持续增长，另外一方面又要控制过快的上涨，实现高增长，低通货膨胀，这是经济运行调控的一个焦点和难点，很困难，很复杂。这几年我国房地产商品价格逐年上涨，主要是在国民经济增长，也就是国民收入增加的情况下，我们在预测房地产商品价格变动趋势的情况下，也主要从这三个因素着眼，第一随着国民经济增长，价格会上涨，这是常识问题，第一种是主动购房需求，比如无房购房居住，现有住房小，这些需求我们叫做用家，第二种是被动购房需求，因为这些购房需求是直接引起的，所以是被动的需求，第三是获利的购房需求，也可以称作炒家。这三种需求加在一起，就容易造成增长过快，还有一些大城市，居住环境优越的城市，大量的外地人涌进去，增加了当地的住房压力，按照住房加快的压力，要区别对待。对被动购房需求要通过调控，来正确引导。目前的地价成本上升，人工费用上升，以至提高商品房的品质等等都导致了产品增加，从而拉动了房价，人们的预期也会影响需求。这种需求量最终也要受消费者的购买力制约，当价格上涨，接近购买力水平时，厂家就会停止活动，而当价格超过了购买水平时，就会出现有价无市的情况。决定价格的最根本的因素是消费者的支付能力与购买力。所以有的城市，今年前10个月上涨的幅度比较小，不太大，为什么？就是涨不上去，还有原来的价格报道说，温州客不炒深圳盘，就是购买水平差不多。聪明的开发商不会让他超过购买水平，他会调整他的价格，尽管进行了宏观调控，今年商品房的供给仍然大于去年，而从引导需求来看，又采取了控制城市的扩建规模，以及一次性投资购房的措施，但为什么房价大幅度上升呢，主要是看均价，将来用什么办法来构筑价格这比较可取，这是我们进一步研究的问题。怎么来正确反映我们房地产市场价格变动情况，这是主要的问题。为什么房价大幅度上涨，我觉得是两方面因素，一方面是正常上涨的因素，上面讲的，国民经济持续增长，另外商品房成本提高等等。第二是非正常上涨因素。另外消费者对商品房价格的预期，担心宏观调控会减少商品房的供应，土地供应制度改革，会减少开发的用地等等。另外，调控政策的效益，也会导致需求短时间内难以趋缓。因此当务之急是要求需求引导控制两方面入手，采取措施消除非正常因素上涨。要缓解机构性的不正常状况，从信贷政策，税收政策等各方面齐心合力来解决问题。第二有效调控被动需求，缓解需求的压力。第三缓解各方市场的压力，实行租售并举，缓解市场的压力。第四进一步抑制一手房和二手房的炒作行为，第五及时向消费者提供市场信息，科学地正确地进行市场的理性引导。第六增加宣传，我们必须要及时地解读，一个是消除我们房地产商的疑虑，一个是增加消费者政策的宣传，以上是我的一点体会，说的不对的地方，请大家批评指正。 [2004-11-1915:02:19]

　　[主持人：]刚才张会长在他的演讲里面，多次提到了理性。接下来这一段时间，我们有请全国工商联住宅商会会长聂梅生，建设部政策研究中心副主任秦虹，华远集团总裁任志强，今典投资集团董事长张宝全，就刚才的议题进行讨论。 [2004-11-1915:29:35]

　　[聂梅生]很高兴能参加下午互动的主持，刚才我们一起把业界非常关注的问题进行了发言，今天下午讲了一些宏观的一些问题，今天下午实际上跟房地产相关的政策进行的深入，其实跟房地产相关的政策，其实分为，建设方面的等等，建设部的两个机构参加这个会，关于土地的严管，不会对房地产有影响，到底有没有影响，第二个关于招牌挂，因为可以公开公平的取得土地，就是国土资源部和发改委讨论的问题，这个招牌挂下一步具体实施当中还有哪些问题，招牌挂是否引起物价的上升，这个意思在业内进行讨论，不管怎么说，从业界，从房地产界，甚至从国家的经济来考虑，这个房价的走势是稳步的上升，今天上午也有位讲到这是合理的，我也同意这个观点，如果这个涨幅过高，房价在今年，甚至于明年什么情况我们是非常关心的，严管土地的政策，是不是一刀切的政策，并不是831大限，831以后还有别的吗，我想请建设部的秦红副主任来发表自己的看法。 [2004-11-1915:31:38]

　　[秦虹：]关于房地产发展，我们觉得我们中国的房地产综合开发开始起步，一直走过20年的发展，走到今天的地位，可以说我们房地产业发展对整个社会的贡献很多，解决了大量的城市的危住房的改造，做了很多贡献，我们很多住房的改善，都是房地产开发里解决，第二个是城市建设方面，有做了很多贡献，我们过去在以房贷物的时候，也很多城市建设，通过房地产开发完成的，我们认为中国房地产发展，应该说是还有一个非常发展的前途和势头，总的来说，我们存在大的现实需求，为什么说我们房地产商发展，一个很好的预期，我觉得从我个人来看我有三个信心，我们国家的金融发展的信心，实际上房地产发展它是不可能一枝独秀的，他跟国民经济的发展是密切的，经济发展好的时候，房地产的发展更加好，房地产发展好了会刺激经济的发展，如果经济发生很大的问题的时候，他给房地产带来损害更大，国际经济和房地产发展的关系，我们非常关注，有很多人问我，你们发表的那些报告代表这些结论，你们什么根据，我们讲对房地产发展，我们现在曾经有一段讲，房地产增速比较高，速度过快，根据我们的研究，我们国家对房地产的投资，主要是我们房地产企业它开发完成的房地产是国家统计局统计的，实际上我们现在还有一部分是非房地产开发完成的，在建设的等等，这几年随着住房制度的扩大，这一块的比例加大，使房地产对GDP的增长在增加，转入市场以后，贡献增大，仅仅算我们房地产投资这一块，2000年到2002年，增长很多，把房地产投资加上非房地产开发的投资，比如说城镇个人住房，这样的增幅只有16％，2000年只有9％，前面统计的要低的多，这是一个情况。 [2004-11-1915:33:03]

　　[秦虹：]第二个情况，很多学者对房地产也有研究，像美国的在各国经济增长里面，对房地产和国民经济进行过研究，房地产是处于一个停滞，没有发展的趋势，房地产并不没有超过他们的研究的结论，在世界各国人均收入，在1000美元的左右的时候，我们国家是2002年，占的比重是20％左右，我们没有逃出这样的规律，我们国家的经济，未来得发展这个势头为房地产发展起了很好的支撑，城市化快速发展，这个不是让我们想让他停下来就停下来的，还有第三产业的发展我们国家在前10年，我们第三产业没有提高的，我们国家规划了大力发展第三产业，鼓励第三产业的发展，都会增加对房地产开发的需求我们国家保持稳定的增长，第二个信息，配制资源的作用，我们提出五个坚持，第一个坚持，坚持发挥市场在配制资源中的作用，我们的政策坚持市场发挥作用，同过去的计划和现在的走向公开的透明的，我们提出来80％买经济适用房，我们政府卖的房子，我们今年出台经济商品房的办法，就是小面积的，比例压的很大，对市场的份额，房地产随着这些年的发展，我们企业的成熟，现在逐渐在完善，整个市场供应的总量结构，它的价格等等，市场的自我调节，发挥出越来越重要的作用。 [2004-11-1915:33:26]

　　[秦虹：]第三个信息，随着我们国家市场经济的规划，各自定位回归的信息，我们各个单位，国家的分配，随着市场经济的发展，政府的只能定位一个是规划的管理，然后做好低收入特殊家庭的住房的保障，货币政策和税收政策市场的调控，逐步转向政府做的工作，企业跟市场各自分散的决策，使这的市场走入他自己应该发展的轨道，在这个方面，我觉得政府已经重视这些方面政策的调整，有一些政策调整的空间我们过去房地产税收政策的建议，跟我们计划形成的，我们现在收税的政策，如果大家不租房，不受房的话，这个税就很少。对整个调整引进投资，调整房地产财务，都有积极作用，买房者在买房的时候，自己买这个房子，支付的费用他是清楚的，他可以合理安排自己的计划，对我们消费者来说，也很大的风险，他在买房的时候，将来的收入是多少，他买大房子，买很多房子，将来利率发生变化，他这个支出非负担非常重，相反结构问题，像价格问题，量的问题，投放实际的问题，这些更多让市场来进行调节，所以我们觉得正是由于我们对未来市场的发展，对政府企业各自定位的回归，对市场机制发生作用的信息，我们觉得房地产下一步往好的发展，非常好看，我们的房地产现象一点问题没有，我觉得任何问题出现，包括解决，都是为问题解决提供良好的机遇，我们土地政策的调整，我们解决问题，进一步创新房地产业的机遇，我们在房地产中，不是说单纯的要追求什么概念，空洞的说一些什么名词引起大家的重视，要重要看我们房地产发展到底是市场它在起作用，还是人为地其他的东西起作用，我们房地产未来发展，起到基础作用是什么，这是我个人的看法。 [2004-11-1915:34:15]

　　[聂梅生：]谢谢秦主任。我觉得现在引起很多争论，很多的原因不同，比如说，讲到房地产投资过热的问题，比如说一季度达到40％怎么样，他统计的是新建的商品房，商品房不光是住宅这一块投资的增长，他总结是这一块，你看另外一个数字，实际上我们全国对房地产发展是非常均衡的，我们商品房和商品化和产业化的程度是42％，不到一半，大量大量的房地产投资不完成在数字当中，政府在什么地方盖了建筑，如果说把这些因素加在一起统计，其实10几百分之的增长，房地产投资过热，你统计只统计了新建的商品房，从市场的需求来讲，绝对不是新建的，这里数字的差距非常大，下面我们是不是就刚才讲的问题，秦主任讲的问题，我们请华远集团的总裁，任总就住宅建设方面谈一下自己的看法。 [2004-11-1915:36:10]

　　[任志强：]我们很赞成国家把土地缓解，违规的东西都跟房地产有关系，一大堆手续办完了之后，办银行手续什么的，不把这些违规的东西管起来的话，他们把土地占用了，城市化怎么搞，2003年，我们城市和道路占用600多万亩，平均一个人占用了831平米的土地，按全国算起来，这样的计算，我们2020年的时候，我们大概好几亿的人口进城，我们没有土地，我们要保障未来的用地，我们没地方住，肯定用国家的办法，限制土地的利用，节约用地，发挥土地的变化，很多低密度，或者说强调过多的绿化，这样没有土地保障城市的居住，我们到底还有多少土地建筑，不仅仅是对农用地严格管理的问题，中央提出达到小康的目标，人民要居住的条件，我们还有多少土地，这样的话，我们没有一个最终土地供应，我们没有地方住，真正严格招标化制度，我们8月31号以后，可以严格执行，执行的情况，总的情况看，招标化的价格差了7、8倍，这也和房价的提高紧密相关的，如果统计土地的供应量过少，大家没地方住了，大家认为土地供应量不够，在完全实行招标化以后，土地供应量大大的减少，或者是严重的不足，我们到明年年终的时候，全国出现开发严重不足，过去建设的土地是大量非招标化土地，在整个市场化的进程中，土地部门把它开发了，然后统计，或者说大量的土地因为本来拥有这些土地，包括我们北京市这一次招标化的地方，原来就拥有了这批土地，这些土地原有土地拥有，就可以明显看到我们土地的总量大幅度的减少，因此我们必须和老百姓看到一样，在未来土地减少，会让房价增长，仅江苏是浙江两各省就占了70％，这两个省土地和面积人口都占全国的1％，他们收入占了全国30％，在土地供应量减少的时候，任何一个国家，或者我们投资大幅度提高，我们限制这个，因为需求量提高，所以一定是供的不足是政府的问题，需求不足的问题是市场的问题，如果我们把供给问题解决了，才能保持供和需求的和谐，让我们的市场更加和谐，用最严格土地管理，严格的土地管理以后，房地产占有量非常少，2003年国土资源部统计的数字，深圳的房地产用地，减少240万公顷。 [2004-11-1915:37:32]

　　[任志强：]3.54万平方公里开发区，超过我们的全部建筑区，因为建设房地产开发，所占的比例在全国是很低的，也许拿一个5％的开发已经全国的房地产开发用地，就差这么多，但是如果这个土地保证不了，一定让房地产房价越炒越高，我们作为房地产开发商不希望一下子上涨，希望每年涨一点，所有的买房的人，希望让自己的房子越来越值钱，因此土地供应量既没有多，也没有少，因为在北京市11号令以后，出现了33号令，可是在全国很多地区招牌挂最严格的地区，恰恰是房价最高，供求关系最稳定的地方，这种不是用机制，不是用市场更多的关系，不但没把房价调节好，而且让政府不好处理，我们的项目，起码到目前为止，原来有建设部审计文件，还不预审文件，所有开发商开发都是有规律的，如果都是相当一段先执行什么，执行什么办法，由于执行成本的提高，让城市开发速度降低，这个供应量大幅度减小，下一步新开工继续减少，市场不平衡继续出现，不解决供给的源头，是不可能解决需求，在政府垄断的情况下，这个统计不知道未来，也不知道明年是多少，也不知道后年是多少，所有的开发商抢这一块地，相比之下，相当的配套都完善了，才有可能我们已经出台的政策达到完善，造成市场的供应量的减少，和市场极度不平衡，这样不利于我们未来房地产的发展。 [2004-11-1915:38:10]

　　[聂梅生：]谢谢任总，下面有请今典投资集团董事长张宝全，张总是最聪明的开发商，应该说房地产界整个范围之内他都做过，取得很好的成绩，我想这两个开发商很有特点，我很想在今天下午非常集中的非常热点的问题上，听听张总的意见。 [2004-11-1915:55:45]

　　[张宝全：]聪明人也有糊涂的时候，我觉得今天讲土地的政策，土地的性质，包括831的大限，对房地产影响大不大，这个对房地产影响一定很大，我的看法不太一样，我觉得土地的新政，包括831大限等等，对房地产影响不大，率先实行招标化的城市，最早实行招标化的城市，土地资源最紧张的城市，资源的竞争非常激烈，最好的办法就是招标公开公平的形式，一定在市场中在那个基础上我们通过这一点看，一个城市它在供需土地资源配制的关系，在自然状态下形成的，这里面不代表这种形式造成了房价的上涨，或者说造成的地价的上涨，这一点我觉得对这个大一点判断的话，买方市场的需求，一定总体来讲房价影响地价，在放方市场的时候，需求大于供应，只要有资源，不管它多贵，你成本做了多大多没有关系，只要你有房，就一定能卖掉，在买方有多种选择的时候，这个时候对你供应提出很高标准，所有低产商很聪明的，在座的都很聪明在于他们对市场的判断等等，所以我想说，这个新增的理念，如果一个地区房价的变化，我不是这个形式的问题，而是内在的空虚和需求供应关系的问题，第二点，当一个地区实行了招标化翻了几倍的问题，我不知道它是否在同一地区，如果在北京不太可能，可能涨一点，但是究竟这一点价格是土地涨价还是没涨价，我个人认为它没有涨价，因为我们在创造土地的时候，大部分土地是森林不是土地，规划过来的，这个很便宜，可是我们在房地产开发的时候，面临两个开发，一个是土地开发，一个是资源开发，规划条件其他的东西。 [2004-11-1915:57:13]

　　[张宝全：]在北京这个地方，前期土地开发很难预估的，历史上遗留的毛病，对会给土地在时间上，在其他方面，跟我们带来时间的成本和纠纷的成本，北京的纠纷的成本是无底洞，我买地就这么一条，很多发展商最后都没有卖成，很大一部分都是前期土地开发，这种纠纷这种复杂的关系不敢下手，一看就纠纷就不敢下手，831不是像大家预料那样，我们发现大的发展商之间，好的发展商之间，真正小发展商把地辅卖出去这个非常少。当我们取得招标的条件的时候，我们付出比这个更高，政府在协调的时候，他对历史遗留的东西很好解决，企业解决非常非常困难，这两年对一个企业来讲，对我们开发商来讲，我们把土地弄完就付了5个亿，所以我们为什么非常赞成土地招标化，这个对我们来讲是最经济，我非常简单，这一块地，对我的市场价格，如果合适和我下手，如果不合适我不要，我刚才说在这样过程中，由于政府垄断土地，土地发生紧张，这是错误的理解，政府把地一块一块收上来，然后再卖给开发商，我们可以在工厂里面交易，也可以怎么样，并不影响买卖双方在私下里互相寻找，交易平台你能不能拿这个地，这个地究竟谁说了算。 [2004-11-1915:57:43]

　　[张宝全：]交易的形式、方式必须规定是单一的，要么是招标，要么挂牌，新的政策出现的时候，一个政策系统不完整，这是任何政策，一个必然现象，不是一个普遍现象，我不能把土地的现象，当成我们的普遍现象，正因为不衔接，把这些问题暴露，我们需要解决这个问题，所以我想，市场它一定是主动的，市场一定要生命力的，所谓的市场它具有发现问题能力，也有完善自身的能力协调改变各方关系的能力，这就是市场，只有在行政的旗帜之下我们无法解决所发现问题，我们走政府的道路所有的问题都可以解决，我们发现的许多问题，政府部门太大，职能太大都站在自己的利益，都想能够坚持一块，如果造成一些问题，可能是利益权利之间的争夺，这些问题在今天，很难维持下去，也很难像以前那样坚持下去，这跟我们社会公开程度越来越高，媒体的作用越来越大，今天的会议我参加了无数次，我对自己的事情不是非常操心，如果招标化以后，对我们的企业来讲，我这个馒头吃完了以后，我下一个馒头在哪里之，在以前我根本不知道，所以我觉得这些东西，对真正比较中大型的企业发展是不利的，在一个市场里面，小企业追求开，他不追求开，他坚持超长的办法，就希望政策乱动，在混乱中发挥自己小而活的作用，如果稳的话，就必须有秩序，秩序是最安全的保障。所以我想利润多少和风险的大小他是同等的关系，我们的低产企业在壮大的过程中要有秩序化，所有企业的趋向和一个要求，在稳定的基础上，我们利润率可以不高，我们明天大概是多少，不很稳定的市场，也许今天吃一个胖子，也许明天就完蛋了，他很难很中小企业竞争，在这个行业里面，这样的东西大家作为一个游戏的方法，作为一个市场竞争这可能是地产市场真正走向市场化很重要的形式。谢谢。 [2004-11-1916:00:36]

　　[聂梅生：]消费价格上涨，上涨当中讲到商品房的上涨，分析这个原因，其中也谈到了，物价的上升影响了房价的上升，建材价格的上升，也影响了房价的上升，刚才在这一轮讨论中，我们请束司长讲一下。 [2004-11-1916:01:20]

　　[束可欣：]这个问题我从网上看到很多房地产开发老总谈论过这些问题，我想谈这些问题的人首先咱们都研究一下统计口径的问题，我打一个比方，如果说把王府井的房价和石景山的房价，把他两之间比，能不能比，房子的价格与他的地理非常有关系，这个不好比，把这样的价格，平均起来一个价格也是不好比，第二个不好比，区域带来的因素，第二个我们建筑的房子标准质量不同，它所用的建筑材料不同，这个对房价产生同样的影响，即便在同一区域，建的房子风格不一样，建筑材料不一样，房价也不一样，从总体上讲，我们认为房价房价这是事实，上涨的幅度怎么样，地价上涨，我们做了动态检测，这在网上我们在全国主要城市，有一个动态检测网，咱们对土地价格进行检测，这个检测，每个城市有很多检测点，周围的土地价格发生变化，是要经过专门评估来进行的，我举一个例子，西四这个地方，有一个检测点，西四这一块，最近一两年没有土地实际的交。必一sport